¿Necesitas licencia para reformar tu piso en Madrid?

En la ciudad de Madrid, cambiar los acabados de tu piso —el suelo, el alicatado, la pintura— no necesita licencia ni declaración responsable, siempre que el edificio no esté protegido: lo dice literalmente el artículo 6 de la Ordenanza 6/2022. Si la obra va más allá, entra en los trámites de la ordenanza: declaración responsable o licencia, según el anexo en que caiga.

Y hay algo que no depende del Ayuntamiento: aunque tu obra no necesite ningún trámite municipal, la Ley de Propiedad Horizontal te obliga a avisar antes a quien represente a tu comunidad.

Es la pregunta que decide todo lo demás, porque la exención de la ordenanza solo vale para edificios que no estén protegidos arquitectónicamente. Si el tuyo lo está, incluso cambiar los acabados deja de estar exento.

El propio Ayuntamiento explica cómo comprobarlo en su Guía para conocer el nivel de protección de patrimonio de un edificio o local:

1. Entra en el Visor Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid.
2. Busca la dirección de tu edificio.
3. Con la herramienta de identificación de entidades, pincha sobre el edificio en el plano.
4. Abre la pestaña «Protección del Patrimonio» y consulta el apartado de edificios.

La protección municipal tiene tres niveles: nivel 1 (singular o integral), nivel 2 (estructural o volumétrico) y nivel 3 (parcial o ambiental). Si tu edificio aparece con cualquiera de ellos, no des nada por hecho y pregunta antes de empezar. Son cinco minutos, y conviene hacerlos antes de pedir presupuesto.

El artículo 6 de la Ordenanza 6/2022 enumera las actuaciones que no están sujetas ni a licencia ni a declaración responsable. Para un piso, las que importan son dos, y conviene leerlas tal cual:

Letra b): «Las obras de conservación consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local, o de las zonas comunes de edificios de uso residencial, cuando no estén protegidos arquitectónicamente.»

Letra d): «La renovación de instalaciones o parte de estas cuando las nuevas cumplan con las mismas exigencias urbanísticas o ambientales, siempre que ocupen la misma posición y similares dimensiones que las que sustituyen y estuvieran ya legalizadas con la correspondiente licencia o declaración responsable.»

Leídas despacio, dicen más de lo que parece:

• «Sustitución de acabados interiores» es cambiar lo que se ve por otra cosa equivalente: el suelo por otro suelo, un alicatado por otro, la pintura. No es mover tabiques ni abrir huecos.
• «De una sola vivienda»: la exención piensa en tu piso. Si la obra abarca varias viviendas, ya no es este caso.
• Las instalaciones, solo si la nueva va en la misma posición y con dimensiones similares, y si la que había estaba legalizada. Cambiar la instalación en su sitio no es lo mismo que llevar la fontanería a otra pared.

Si te preguntas si tu obra concreta es «acabado» o es otra cosa, pregúntalo antes de firmar y pide que la respuesta quede por escrito. Es exactamente lo que tiene que resolver el presupuesto, no la primera semana de obra.

La ordenanza vigente se ha desarrollado después en varios artículos, pero el artículo 6 no figura entre los afectados en la versión consolidada que publica el propio Ayuntamiento.

Si tu obra no es de las del artículo 6, pasa por uno de los dos trámites de la ordenanza. El primero es la declaración responsable: la ordenanza la regula en su título III y dice que quedan sujetas a ella las actuaciones de su anexo II.A.

La diferencia práctica con una licencia es enorme: no esperas a que te la concedan. Según la sede electrónica del Ayuntamiento, sus efectos se producen desde su entrada en el Registro, siempre que vaya acompañada de la documentación exigida, y el Ayuntamiento comprueba después esa documentación. Si falta algo, esa comprobación posterior es la que lo detecta, con la obra ya en marcha: por eso conviene que la presente quien sabe qué hay que adjuntar.

Lo que pide la sede para presentarla:

• Documentación técnica, según el anexo II.B de la ordenanza. El formulario oficial ofrece tres formas según el caso: proyecto técnico firmado por técnico competente, memoria justificativa firmada por técnico competente, o una memoria o documento que describa las actuaciones.
• Un presupuesto a precios actuales de mercado, incluido en esa documentación técnica.
• El justificante de la tasa por prestación de servicios urbanísticos, autoliquidada y pagada.
• La autoliquidación del ICIO, el impuesto municipal sobre la obra.

El formulario oficial de declaración responsable recoge, entre otros tipos de obra, la conservación, el acondicionamiento puntual, la reestructuración puntual y la rehabilitación. En qué tipo encaja tu obra es una pregunta técnica: la respuesta la da quien firma la documentación, no una guía.

Quién la presenta. La sede admite que la presente el titular de la actuación o un representante con autorización, directamente o a través de una entidad colaboradora urbanística. Puede tramitarla el profesional o su técnico en tu nombre, pero el titular eres tú: que el contrato diga quién la presenta y quién paga la tasa y el impuesto. Lo explicamos cláusula a cláusula en qué debe incluir un contrato de reforma.

La sede del Ayuntamiento lo resume en una frase: «Requerirán de licencia como título habilitante las actuaciones incluidas en el anexo I» de la ordenanza, que las regula en su título IV. A diferencia de la declaración responsable, aquí sí hay que esperar a obtenerla.

Qué obras concretas entran en ese anexo depende del edificio y de la obra, y no vamos a resumirlo de memoria. Lo que sí puedes hacer tú es la comprobación de la protección del principio: si tu edificio tiene nivel de protección, es el primer dato que tu técnico va a necesitar para decirte si es declaración o licencia.

Un aviso sobre la «comunicación previa». Algunas guías siguen hablando de ella para las obras de un piso. La ordenanza vigente no tiene un cauce con ese nombre: su índice recoge la declaración responsable (título III) y la licencia (título IV), además de las actuaciones no sujetas del artículo 6. Si alguien te habla de comunicación previa en Madrid capital, pregúntale a qué trámite de la ordenanza de 2022 se refiere.

El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras es el impuesto municipal que acompaña a la obra sujeta a control. El Ayuntamiento de Madrid indica una cuota del 3,75 %, y del 4 % para las obras iniciadas antes del 1 de enero de 2024. La sede, en el trámite de la declaración responsable, fija la autoliquidación provisional en el 3,75 % del presupuesto de ejecución material.

Si lees un 4 % en una guía publicada en 2026, no es una contradicción: es el tipo que se aplicaba a las obras empezadas antes de 2024. Para una obra que empieza hoy, la referencia oficial es el 3,75 %.

Y un detalle que importa al comparar presupuestos: el ICIO y la tasa se pagan al Ayuntamiento, no son el precio del trabajo. Si un presupuesto los incluye y otro no, no se pueden comparar hasta que los dos digan lo mismo. Está explicado en cómo comparar presupuestos de reforma.

Aquí está lo que más se olvida, porque no tiene nada que ver con el urbanismo. El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice:

«El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.»

Dos consecuencias prácticas:

1. El aviso es previo y es obligatorio, aunque la obra no necesite nada del Ayuntamiento. Cambiar el suelo de tu salón no exige declaración responsable, pero sí avisar antes al presidente o al administrador. Hazlo por escrito, con qué vas a hacer y en qué fechas, y guarda la copia.
2. El artículo 7.1 no cubre todo. Solo te permite modificar tu piso por tu cuenta cuando la obra no afecta a la seguridad del edificio, a su estructura general, a su configuración o estado exteriores, ni perjudica a otro propietario. Si tu obra toca cualquiera de esas cosas, ya no basta con avisar: esa obra no entra en lo que el artículo 7.1 te permite hacer por tu cuenta.

Pregunta también por los estatutos y las normas de la comunidad: horarios de obra, uso del ascensor, dónde se deja el escombro. No son urbanismo, pero son los que te van a parar la obra un martes a las nueve.

Todo lo anterior es del Ayuntamiento de Madrid. Si tu vivienda está en Getafe, Alcobendas, Leganés o cualquier otro municipio de la Comunidad, rige la ordenanza de tu ayuntamiento y los trámites, los tipos y las tasas pueden ser otros. Lo que no cambia es el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que es estatal.

Antes de firmar, pide que el presupuesto o el contrato digan tres cosas por escrito: si la obra necesita trámite municipal y cuál, quién lo presenta y quién paga la tasa y el ICIO. Si nadie sabe contestarte a la primera pregunta, esa respuesta ya es información.

Si estás en la fase de números, las cifras de mercado de una reforma completa están en cuánto cuesta una reforma integral en Madrid, y las de un baño en cuánto cuesta reformar un baño en Madrid.

Primero, comprueba si tu edificio está protegido. Después, que tu presupuesto diga qué trámite hace falta, quién lo presenta y quién lo paga. Y avisa a la comunidad antes del primer golpe de martillo.

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Todo lo que esta guía atribuye a una norma o a una administración son datos de terceros, leídos el 21 de septiembre de 2026. Estas son las fuentes, con su fecha:

• Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, texto publicado en el BOCM de 17/05/2022 (BOCM-20220517-58) — artículo 6, letras b) y d), literales: obras no sujetas a licencia ni a declaración responsable; artículo 26: la declaración responsable se aplica a las actuaciones del anexo II.A; artículos 28.1 y 29.1: inicio con la presentación y comprobación posterior. Norma de 2022.
• Sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid, versión consolidada de la Ordenanza 6/2022 (ELI …/odnz/2022/05/17/6/con/20230711) — índice: la ordenanza tiene un título para la declaración responsable (III) y otro para la licencia (IV), y ninguno llamado «comunicación previa»; sección «Afectaciones»: las normas posteriores desarrollan los artículos 23, 31, 32, 48, 54, 58.7 y 70, no el 6. Consolidada a 11/07/2023.
• Sede electrónica, trámite «Declaración responsable urbanística» — efectos desde la entrada en el Registro con la documentación completa; quién la presenta (titular, representante o entidad colaboradora urbanística); documentación; autoliquidación provisional del ICIO al 3,75 % del presupuesto de ejecución material. Página leída el 21/09/2026, sin fecha visible.
• Sede electrónica, trámite «Licencia urbanística» — «Requerirán de licencia como título habilitante las actuaciones incluidas en el anexo I». Página leída el 21/09/2026, sin fecha visible.
• Sede electrónica, formulario oficial «Declaración responsable para obras y actividades» (672WIDR) — tipos de obra del formulario y documentación descriptiva (proyecto técnico, memoria justificativa firmada por técnico competente, o memoria que describe las actuaciones). Formulario vigente leído el 21/09/2026.
• Ayuntamiento de Madrid, «Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO)» (madrid.es) — cuota del 3,75 %, y del 4 % para obras iniciadas antes del 1 de enero de 2024. Página leída el 21/09/2026.
• Ayuntamiento de Madrid, «Guía para conocer el nivel de protección de patrimonio de un edificio o local» (PDF) — cómo consultar la protección en el Visor Urbanístico y los tres niveles de protección municipal. Guía vigente, referida al Plan General de 1997.
• BOE, Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, texto consolidado — artículo 7.1, literal: obligación de dar cuenta de las obras, previamente, a quien represente a la comunidad. Consolidado, última modificación 21/03/2026.