Contrato de reforma en Madrid: qué debe incluir

No existe un modelo de contrato de reforma obligatorio. Lo que la norma madrileña sí regula es el presupuesto: tienes derecho a uno por escrito con un contenido mínimo, y si renuncias a él tiene que constar con una frase escrita de tu puño y letra. Un buen contrato parte de ese presupuesto y añade lo que el presupuesto no resuelve: los extras, los retrasos, los pagos, los permisos y cómo se entrega la obra.

Y hay algo que no aparece en ninguna de las guías sobre contratos de reforma que hemos revisado: si lo firmas en tu casa, con el profesional delante, la ley de consumidores te da 14 días naturales para echarte atrás sin dar explicaciones.

La Comunidad de Madrid, en su página de consumo sobre reformas del hogar, detalla lo que debe llevar un presupuesto. Es el punto de partida de cualquier contrato serio, porque si falta algo aquí, el contrato hereda el hueco:

• La empresa: nombre o razón social, domicilio, identificación fiscal y teléfono.
• El número del registro empresarial dado por el órgano competente de Industria.
• Tus datos: nombre y domicilio.
• Qué se va a hacer y dónde: descripción del servicio y dirección de la obra.
• Los materiales: cantidad, calidad y precio.
• La mano de obra y el total, con impuestos incluidos.
• Las fechas aproximadas de inicio y de fin.
• La validez del presupuesto y la garantía del servicio.
• La fecha y la firma o sello de quien lo emite.

Tres detalles de esa misma página que conviene tener presentes:

El presupuesto puede costarte dinero. Si lo pides por escrito y luego no lo aceptas, la empresa puede cobrarte por hacerlo, siempre que te haya informado antes. Y los gastos de desplazamiento solo se cobran una vez, aunque haya hecho falta más de una visita.

Puedes renunciar al presupuesto, pero no de cualquier manera. Si quieres que empiecen sin presupuesto previo, tienes que firmar una orden de trabajo con la frase «Renuncio al presupuesto previo y autorizo la reparación», escrita de tu puño y letra. Si alguien te propone empezar «y ya lo vamos viendo» sin ese papel, no es flexibilidad: es la ausencia de la única prueba que ibas a tener.

La garantía tiene dos plazos distintos. Para las piezas y los materiales, tres años si son nuevos y un mínimo de uno si son usados, y esos tres años cubren también la instalación cuando la instalación forma parte del servicio. Para la mano de obra, la Comunidad de Madrid dice que el plazo es el que figure en el presupuesto, en el contrato y en la factura. Si no figura en ningún sitio, no hay un plazo por defecto al que agarrarse. Lo contamos con más detalle en cómo comparar presupuestos de reforma.

Esta es la parte que no menciona ninguna de las guías sobre contratos de reforma que revisamos al preparar esta, y la que más puede ahorrarte si te precipitas.

La ley de consumidores (el texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, en la redacción que le dio la Ley 3/2014) trata de forma especial los contratos celebrados fuera del establecimiento mercantil: los que se firman con el profesional y contigo presentes a la vez, en un lugar distinto de su local. Es una situación muy corriente en una reforma: el reformista viene a ver la obra, te enseña el presupuesto en la mesa de tu cocina y firmáis allí mismo.

Para esos contratos, la ley establece:

• 14 días naturales para desistir, sin indicar el motivo (artículo 102).
• En los contratos de servicios, el plazo empieza el día en que se celebra el contrato (artículo 104).
• Si no te informaron de este derecho, el plazo no desaparece: se alarga y termina doce meses después de que acabaran los 14 días iniciales (artículo 105).
• Te tienen que dar copia del contrato firmado, en papel o, si aceptas, en otro soporte duradero (artículo 99).

Lo que conviene saber antes de contar con esos 14 días

Si pides que la obra empiece antes de que pasen los 14 días y después desistes, no sale gratis: pagas un importe proporcional a lo que ya se haya hecho hasta que avisaste (artículo 108).

Si el servicio se completa entero con tu consentimiento expreso previo, y sabiendo que al terminar pierdes el derecho, ya no puedes desistir (artículo 103, en la redacción vigente dada por el Real Decreto-ley 24/2021).

Las reparaciones urgentes que tú has pedido no tienen este derecho. Si llamaste a un profesional para que viniera a tu casa a arreglar una avería urgente, la ley excluye el desistimiento (artículo 103). La regla está pensada para la reforma que se decide en el salón, no para la tubería que revienta a medianoche.

Las obras que equivalen a construir un edificio nuevo quedan fuera. El artículo 93 excluye «la transformación sustancial de edificios existentes». La ley española no define la expresión, pero la Directiva europea de la que procede (2011/83/UE, considerando 26) sí la explica: es una transformación comparable a construir un edificio nuevo, por ejemplo cuando solo se conserva la fachada. Y añade expresamente que las reparaciones y renovaciones de edificios que no llegan a eso sí están incluidas. La reforma de un piso, incluso la integral, rara vez se parece a levantar un edificio nuevo; si la tuya es de ese calibre, consúltalo antes de contar con el plazo.

Si firmas en la oficina del profesional, no des por hecho este derecho: la regla es para los contratos firmados fuera de su local o a distancia. Consúltalo antes de firmar.

En la práctica: haz que el contrato diga la fecha y el lugar de la firma. Es la línea que decide si tienes 14 días o no los tienes, y es fácil que falte.

1. Quién es quién

Nombre fiscal completo, NIF o CIF, domicilio y teléfono, igual que en el presupuesto, y el número de registro empresarial que la Comunidad de Madrid pide que conste. Pide también el número de póliza del seguro de responsabilidad civil y que figure en el contrato: si algo sale mal en tu casa o en la del vecino, es la diferencia entre reclamar a una aseguradora y reclamar a una persona.

2. Qué se hace, con qué y cómo se reconoce

La descripción de la obra y, sobre todo, una memoria de calidades: cada material con marca, modelo y formato. «Alicatado de calidad» no es una cláusula; «porcelánico 60×60, marca y modelo tal» sí lo es. Si hay planos o croquis, que se adjunten y se citen en el contrato. Todo lo que no esté descrito es terreno de discusión el día de la entrega.

3. El precio, y qué IVA lleva

Precio cerrado para lo descrito, o precio por partidas con mediciones: las dos formas valen, pero tienen que estar escritas y no mezcladas. Y el IVA, con el tipo aplicado y el motivo.

La Agencia Tributaria explica que las obras de renovación y reparación de vivienda pueden ir al 10 % en lugar del 21 % si se cumplen tres requisitos: que quien las encarga sea una persona física que usa la vivienda para uso particular; que la construcción o la última rehabilitación terminara al menos dos años antes de empezar las obras; y que quien hace la obra no aporte materiales o, si los aporta, que su coste no supere el 40 % de la base imponible.

Un aviso sobre esa discrepancia: la propia página de consumo de la Comunidad de Madrid resume estos requisitos de otra manera —habla de «vivienda habitual» y de materiales aportados «exclusivamente por la empresa»—. Para un impuesto estatal, la referencia es la Agencia Tributaria, y es la redacción que citamos aquí. Si el tipo de IVA no está escrito, dos presupuestos no se pueden ni comparar.

4. Los extras: nada sin papel firmado antes

Es la cláusula que más discusiones evita. El artículo 1593 del Código Civil regula la obra encargada «por un ajuste alzado» —un precio cerrado— «en vista de un plano convenido»: quien la ejecuta no puede pedir más aunque le hayan subido los jornales o los materiales, y solo puede cobrar más por cambios que aumenten la obra si el propietario los autorizó. Está escrito para la obra hecha sobre un plano, y la mejor forma de ponerte en esa posición es que tu contrato diga precio cerrado, adjunte la descripción y establezca que ningún trabajo adicional se ejecuta sin un presupuesto escrito y firmado por ti antes de hacerlo.

5. El plazo, y qué pasa si no se cumple

Fecha de inicio y fecha de fin, no «unas tres semanas». Y qué ocurre si se retrasa por causa del profesional. Si pactáis una penalización, conviene saber una cosa del artículo 1152 del Código Civil: en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituye a la indemnización de daños salvo que se pacte otra cosa. Si quieres poder reclamar además los daños reales —el alquiler de más, el guardamuebles—, que el contrato lo diga expresamente. La cuantía de la penalización la pactáis vosotros; no hay una cifra legal.

6. Los pagos, por hitos y con rastro

Nunca todo por adelantado. Cada pago detrás de un trabajo que se puede comprobar, y un último tramo que no se suelta hasta repasar la obra. Pagos por transferencia y con factura. El método completo está en cómo pagar una reforma por hitos, y lo que ocurre cuando esto falla, en qué hacer si el reformista desaparece con el anticipo.

7. Los permisos: quién los tramita y quién los paga

Si la obra necesita declaración responsable o licencia, el contrato debe decir quién la presenta y quién paga la tasa y el impuesto municipal, y también quién avisa a la comunidad de propietarios. Qué obras de un piso en Madrid necesitan qué trámite está explicado en si necesitas licencia para reformar tu piso en Madrid.

8. Escombros, limpieza y protección

Quién retira el escombro y lo gestiona, quién protege suelos y muebles, y si la limpieza final está incluida. Lo que no se escribe no está incluido: está sin precio.

9. La garantía de la mano de obra, con un número

Meses o años, y qué cubre. Como la Comunidad de Madrid remite a lo que figure en presupuesto, contrato y factura, este es el único sitio donde existe.

Qué plazos te da además la ley, y a qué obras se aplican, está en garantía de una reforma: qué cubre la ley y cuánto dura.

10. La entrega

Un acta de recepción con la lista de repasos pendientes y un plazo para resolverlos, firmada por los dos. El último pago va ligado a esa lista, no a una fecha.

• Sin NIF, sin domicilio o sin número de registro. Si no sabes a quién reclamar, no hay contrato que valga.
• «Precio a determinar según avance la obra». Es un presupuesto abierto con otro nombre.
• Sin memoria de calidades. El material lo decidirá quien lo compre.
• El total por adelantado, o en efectivo y sin factura. Te deja sin garantía y sin prueba.
• Sin fechas. Sin fecha de fin no hay retraso que reclamar.
• Sin cláusula de extras. Es la puerta por la que entran las sorpresas de la factura final.
• Firmado en tu casa y sin fecha ni lugar de firma. Es justo el dato que decide si tienes 14 días para pensártelo.

Cuando aceptas un presupuesto en GAO'S Home, la plataforma te muestra las condiciones antes de cualquier pago, y los hitos se acuerdan por fases, con sus importes y sus plazos visibles para las dos partes. Pero GAO'S Home no retiene el dinero en depósito ni sustituye al contrato que firmes con el profesional: por eso esta lista sigue siendo tuya. Un alcance mal descrito o una memoria de calidades que no existe no los arregla ninguna plataforma; se resuelven en el presupuesto, antes de firmar. Para que te llegue bien planteado desde el principio, empieza por qué datos dar al pedir presupuesto.

Un contrato no evita que algo salga mal: decide qué pasa cuando sale mal. Si ya tienes presupuestos, repásalos con esta lista antes de firmar ninguno.

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Todo lo que esta guía atribuye a una norma o a una administración son datos de terceros, leídos el 21 de septiembre de 2026. Estas son las fuentes, con su fecha:

• Comunidad de Madrid, «Reformas del hogar» (comunidad.madrid/consumo/reformas-hogar) — contenido mínimo del presupuesto, cobro del presupuesto no aceptado, desplazamientos, orden de trabajo con la frase manuscrita, garantía de piezas, materiales e instalación. Página actualizada el 16/09/2026.
• Comunidad de Madrid, FAQ «Garantía reformas del hogar» (comunidad.madrid/faq/garantia-reformas-hogar) — la garantía de la mano de obra es la que figure en presupuesto, contrato y factura. Página del 04/10/2024.
• BOE, Ley 3/2014, de 27 de marzo (BOE-A-2014-3329), que da su redacción a los artículos 92, 93, 99, 102, 104, 105 y 108 del texto refundido de consumidores (RDL 1/2007) — contrato fuera del establecimiento, exclusión de la «transformación sustancial de edificios existentes», copia firmada en papel, 14 días naturales, cómputo desde la celebración en servicios, ampliación a 12 meses, importe proporcional. Norma; texto consolidado del RDL 1/2007 con última actualización del 28/02/2026.
• Iberley, artículo 103 del RDL 1/2007 en su redacción vigente (dada por el RDL 24/2021) — pérdida del derecho una vez ejecutado el servicio con consentimiento expreso; excepción de la reparación urgente solicitada por el consumidor. Redacción vigente desde el 28/05/2022.
• Consumo Responde (Junta de Andalucía), «Derecho de desistimiento en contratos a distancia y contratos fuera de establecimiento mercantil» — contraste independiente y oficial de la regla vigente: 14 días desde la celebración en servicios, 12 meses, reparación urgente, importe proporcional. Modificada el 12/12/2025.
• Directiva 2011/83/UE, considerando 26 (BOE, DOUE-L-2011-82312) — qué es una «transformación sustancial» y qué reformas sí quedan incluidas. 25/10/2011.
• Código Civil, artículos 1593 y 1152 (texto literal leído en Iberley) — precio alzado y cambios autorizados por el propietario; cláusula penal. Vigentes.
• Agencia Tributaria, «¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas?» — requisitos del IVA del 10 % en obras de renovación y reparación de vivienda. Página actualizada el 26/03/2026.